이문동 재개발 지역 탐방기

이문동 재개발 지역 탐방을 해본다. 

재개발이 무엇인지, 재건축은 또한 무엇인지 고민해보는 것이 선행 되어야 하겠지만 일단 그냥 내가 느낀 바를 그대로 써내려가보고자 한다.

한때 친구들과 자취를 길게 했던 지역이기도 했고.. 정말 많은 추억이 깃들어 있는 곳이기도 하기에 더욱더 애착이 가는 마음이다.

실제로 나는 이문1구역 그중에서도 저 안쪽에서 자취를 했었고..  당시 2011년경에만 하더라도 이렇게 이문동이 재개발로 서울 동북지역 초미의 관심을 이끌 줄은 상상도 못했다. 물론 그때 당시의 나는 부동산의 부짜도 이해를 하지 못했으니 말할 것도 없고...

일단 보자면 ... 2구역은 조합원들의 반대로 구역 해제되었다고 한다.

그러니 관심있게 보아야 할 곳은 이문1구역과 이문3-1구역, 3-2구역, 이문 4구역인 셈이다.

나중에 시간이 되면 사업성까지 따져가보면서 나름의 분석을 해봐야 하겠지만 지금 이 시점에선 정리하는 수준으로 가야겠다.

이문 1구역

1. 관리처분인가 확정되었고 이주 단계에 들어설 예정

2. 외대앞 역에서 외대쪽으로 쭉 직진해서 나온뒤 외대를 왼쪽으로 끼고 언덕 넘어서 까지 길게 이어지는 구역

3. 래미안 3000여 세대로 확정

4. 3-1구역에 비해 입지적으로 딸리는 것이 사실

5. 피가 대략 2~2.5억 잡혀있다고 보면 됨

6. 59기준 조합원 분양가는 4억 즉 피 포함 6억에 들어간다고 보면 된다.

7. 2024년 준공으로 보고 있으나 이주 완료 상황에 따라 진행 속도는 차이가 있을 것

8. 부동산에선 2024년쯤 되면 59기준 8억은 가지 않겠나 하며 살살 꼬시고 있다. (청량리 크레시티를 기준으로 잡고 (현재 7.5~8억 사이) 이야기를 하는데 6년후의 이문동 부동산가를 예측하는건 아무래도 쉽지 않지만 그래도 8억은 가지 않을까 하는 쪽으로 마음이 기운다)

9. 상당히 큰 규모의 사업이므로 조합에서 쓸데없는 사업비 지출을 막기 위해 서두른다 하더라도 시간이 걸릴 것으로 보인다

10. 피가 추가적으로 더 상승할지는 일반분양 이 후를 지켜볼 필요가 있다.

11. 투자적인 관점에선 위치는 이문 4구역 및 이문 3-1에 부족한 것이 사실이지만 이문 3-2보단 훨씬 낫다. 하지만 일단 역세권이라고 볼 수 없으며 초등학교 배정 문제가 크다. 이문초등학교로 가야할 것으로 보임

12. 결론적으론 아무튼 2024년 완공될 래미안이 6억 이상만 간다면 이 후론 이득이라고 보면 된다.

13. 아래는 실제로 내가 6년전에 살던 곳을 찍어봤다. 정말 난장판이 아닐 수 가없는 지역이었는데 이 지역이 환골탈태할 것을 머릿속에 그려보면 감개무량할 따름이다.

이문 3-1구역

1. 이문 3-1-1 인지 이문 3-1-2 인지 확실하게 구분해서 조합 입주권을 승계해야한다

2. 이문 3-1구역을 가로로 놓고 좌 우 반으로 나눴을때 왼쪽(외대앞역부터 외대앞)이 3-1-1 이고 나머지 오른쪽이 3-1-2인 셈

3. 4000세대 정도의 대규모 단지가 들어설 예정

4. 3-1-1은 40여층 정도로, 3-1-2는 20여층 정도로 들어온다고 함

5. 부동산을 잘 모르는 일반인이 봐도 당연히 1단지 쪽이 입지가 갑이 될 것이고 이에 따른 가격 차이가 날 것은 명백함

6. 피가 상당히 높음

7. 따라서 현재 투자비용이 높다 약 3억5천정도 필요

8. 조합원 분양가는 약 4억정도 함

9. 결국 이문 1구역에 비해 피 5천~1억정도 더 주고 산다고 보면 됨

10. 그렇다면 과연 이문 1구역과 이문 3-1구역을 비교했을 때 향후 5천~1억 이상의 차이가 날 것이냐를 고민해봐야 할 차례

11. 이건 답이 나왔다고 생각함

12. 투자 타이밍을 언제로 잡을지는 중요하지 않은 상태(이문1구역과 마찬가지)

13. 리스크가 전혀 없으니 들어가기만 하면 됨

이문 4구역

1. 솔직히 입지로 보자면 이문동 대장이라고 판단 

2. 이유는 *평지*이기 때문

3. 현재 사업시행인가가 났는지는 모르겠으나 휘경3구역과 비교했을 때 사업 진척이 느리다

4. 몇 차례 꼬꾸라졌다고 들었는데 이번엔 제대로 진행될지 모르겠다.

5. 피가 1억5천정도로 돌고 있는 데, 이 재개발 진행 시점에 이 피가 적절한 것인지는 모르겠다.

6. 피에 관해 쓰자면, 왠지 나머지 굵직한 동네들이 재개발이 진행되니 괜히 덩달아 오르는(?) 그런 느낌을 지울 수가 없다

7. 초등학교가 들어올 것으로 잡힌 유일한 구역

8. 초등학교는 휘경 2구역 재개발 지인 휘경SK뷰 쪽으로 신설될 예정

9. 그러나 관리처분인가부터 이주, 철거, 공사, 완공, 준공까지 너무나 갈길이 멀다. 

10. 따라서 준공 후 입주까지 최소 2025~2027년은 봐야 하지 않나 싶다. 내 나이 40을 다 바라보겠군...

11. 투자는 결국 들인 시간 대비 수익률이라는 점을 다시 한번 상기시켜준 구역

휘경 3구역

1. 조합원 동의 91프로, 아주 높은 동의율로 사업시행인가가 났다

2. 요 며칠전에 감정평가 역시 완료 되었다고 함

3. 10월에 관리처분인가를 득할 예정이라 함

4. 위치는 상당히 아름답다. 회기역부터 외대앞역까지 끼고 있으니..

5. 하지만 지상철을 끼고 있는 터라 철도 근방으로 배정 받는다면 열차소리는 고려해봐야 할 것

6. 조합원 대비 일반분양 숫자가 상당히 아름답다. 

7. 즉 사업성이 상당히 좋을 것으로 보인다 (이문3-1과 비슷할것으로?)

8. 돈만 있다면 질러놓고 기다려보고 싶은 구역

9. 적극 추천하던 동네 부동산 할아버지 할머니가 생각나는 곳이다.

이렇게 써보니 크게 남은 것은 없는 것 같다.

더 많이 돌아 다니고 더 멀리 보고 많이 고민해봐야겠다.

내 인생의 목적이 결국 돈은 아니지만, 이 모든 정보를 현장에서 스스로 모으고 고민하고 바라보며 언젠가부터 즐기는 내 모습을 발견했다. 특히 이번 휴가엔 시간이 아까워 그 흔한 영화 한편 보지 않을 정도로 부동산에 전념했다고 봐도 무방하다. 스스로 대견스러울 정도다.

다음엔 송도를 한번 분석해 볼텐데, 송도 분양권이 많이 올라줘야 하는 편협한 생각에서 벗어난 것도 하나의 큰 수확이라고 볼 수 있다. 애초에 많이 오를 지역이 아닌데 너무 갇혀있었다. 아무튼 지금 내 나이 서른 하나, 내 나이 사십은 2027년이다. 이 때까지 내 목표 자산은 최소 10억이다. 잘 만들면 그 이상도 충분히 가능하다고 본다.